第710章二季度拿地计划

（各位兄弟姐妹们，上一章的内容在709章，大家看的时候注意一下！！） 第二天上午九点，明天广场32层。 恒达华东公司的办公区已经进入了快节奏，电话铃声、键盘敲击声和偶尔传来的交谈声交织成一片。 但通往大会议室的走廊上则安静了许多，两侧的玻璃隔间里坐着的员工们说话都小心翼翼的，偶尔还会朝走廊尽头的会议室方向瞥一眼。 今天上午的月度高管经营会，华东公司的核心管理层都到了，连文旅集团和芜市项目部那边都通过视频连线接入。 刘杨推开会议室大门，一只脚刚迈进去的瞬间，会议室里所有人几乎同时站了起来，动作整齐划一，气势十足。 "刘董好！" 刘杨目光平静地扫视了一圈会场，径直走向会议桌的主位，倪倩紧跟在他身后，动作娴熟地将他的笔记本和那只专用的白瓷茶杯放在桌面右侧，然后退到后排的记录席坐下。 “都坐吧。”刘杨抬手朝下压了压，随即看向大屏幕中文旅集团会议室画面里的总裁办主任杨明，开口问道：“杨主任，人都到齐了吗？” 杨明连忙对着面前的麦克风，大声回应道：“报告刘董！刚点过名，全部到齐！” 刘杨点了点头：“既然人都到齐了，杨主任，那就按流程正式开始吧。” “是，刘董！”杨明连忙应道，随即挺直腰板，清了清嗓子，声音洪亮地宣布道，“恒达文旅集团，2006年3月份月度高管经营会，现在开始！请全体起立，奏国歌！” 会议室里所有人再次齐刷刷地站起来，音响里传出雄壮的国歌声，在会议室里回荡。 刘杨站在主位上，面色平静地看向众人，但脑子里却在想着二季度拿地计划的事情，还有昨晚那件压在心底的大事，民生银行的股权收购，每一件事都需要他做出决策，每一件事都可能影响到华东公司和文旅集团未来的走向。 ...... 随着最后一句“前进！前进！前进！进！”的旋律落下，杨明清了清嗓子，声音洪亮地宣布：“请坐！接下来，有请刘董给大家报喜！大家掌声欢迎！” 话音刚落，华东公司会议室里、屏幕另一头的文旅集团会议室里、芜市项目部的画面里，同时爆发出热烈的掌声，掌声持续了将近十秒钟，带着一种发自内心的期待和振奋。 刘杨听着满场的掌声，心里却苦笑了一声......最近发生了这么多烦心事，报丧还特妈差不多，报个屁的喜！ 但面上，他还是按照既定流程，站起身来，一本正经地大声宣布道：“请大家以热烈的掌声，祝贺我们恒达华东公司与肥市政府成功签约滨湖新区战略合作意向书！” 话音刚落，会议室里再次爆发出更加热烈的掌声，尤其大屏幕中文旅集团的高管，甚至忍不住互相交换了一个兴奋的眼神，滨湖新区项目，是华东公司今年最重要的战略项目之一，能够成功签约意向书，意味着华东公司在皖省市场的布局迈出了实质性的一步。 刘杨抬手示意大家安静，继续说道：“这个项目的签约，离不开在座每一位的努力，特别是华东公司的前期团队，在和政府对接方面做了大量卓有成效的工作，我在这里，代表文旅集团向大家表示感谢！” 他说完朝所有人微微鞠了一躬，重新坐下后再次开口道：“好了，报喜环节到此结束，接下来，我们进入正题，杨主任，按议程推进吧。” “好的，刘董！”杨明连忙应道，翻开手中的议程表，“下面进行会议第一项议程，请华东公司刘总汇报二季度的拿地计划计划。” 话音刚落，大屏幕切换到标题为《2006年华东公司二季度拿地计划》的Excel表格，上面列明着城市名称、地块名称、出让面积、建筑面积、起拍底价和预计竞拍时间。 刘永卓站起身朝主座上的刘杨点了一下头，然后对着大屏幕开始逐项汇报："尊敬的刘董，各位领导，各位同事，大家上午好，下面由我汇报一下文旅集团二季度的拿地计划。" 刘永卓刚说完开场白，坐在粤市文旅集团会议室的投资中心总经理孙斌，脸色瞬间变得极度难看。 按照正常的流程和权限划分，投资中心是整个文旅集团拿地业务的牵头部门，二季度的拿地计划理应由他统筹并汇报，可现在，刘杨这狗日的完全跳过了他，让刘永卓来汇报，这是明晃晃的把他给架空了。 其实他早就预料到，刘杨这次高管会议要兑现之前的军令状，那就是三个月内拿不到一块地，直接拿他开刀，但他也不是任人宰割的软柿子，早就做好了充足准备。 他冷冷地看了一眼屏幕里意气风发的刘永卓，又在心里把刘杨的祖宗十八代问候了一遍，但他没有立马发作，只是端起茶杯抿了一口，眼神里闪过一丝狠毒。 刘永卓显然感受到了屏幕那头孙斌的杀气，但他压根不在乎，以他和刘杨的关系，文旅集团的投资业务早晚由他接管，孙斌？一个等着被清算的弃子罢了。 "根据内部消息。”刘永卓继续会报道，“政府为了抑制近期持续上涨的房价，也为了给各家房地产公司预留充足的应对时间，将会在六月份出台国六条，凡是新审批、新开工的商品房，套内建筑面积90平方米以下所占比重必须达到总建设总面积的70%以上。" 刘永卓这句话一出，三个会议室同时响起了细微的窃窃私语声。 在座的都是房地产行业的老兵，都清楚这条政策意味着什么，一旦国家对房地产市场动手，降价不一定立马见效，但是降温是板上钉钉的事。 毕竟政策高压之下，开发商观望，购房者犹豫，土地市场降温是业内正常的逻辑。 刘杨端起茶杯喝了一口新泡的枸杞西洋参菟丝子黄精茶，清了清嗓子，示意刘永卓继续，会议室也再次安静下来。 刘永卓点了点头，接着汇报道："所以各地国土局都抢在国六条生效前推出大量土地，根据我们的研判，二季度的土地市场将出现短期的'末班车效应'，也就是优质主城地块竞争会更加白热化，连远郊地块也会频繁成交，这不是猜测，而是基于市场情绪的必然判断。" 他说的是事实，2006年5月底出台的"国六条"细则中，除了90/70政策外，还明确规定：自2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，优先考虑中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。 然而政策的收紧，并没有浇灭市场的热情，业内普遍低估了老百姓对房子的执念，房价越调越涨的预期已经形成，政策越是打压，老百姓越是恐慌性入市。 最终结果是，2007年央行被迫使出疯狂调控，全年5次加息，10次上调存款准备金率，并联合银监会推出房贷新政，购买第二套房，首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 可即便如此，也抵挡不住房价继续上涨的疯狂，直到2008年全球金融危机爆发后，房价才开始真正下降，但这一波降价也很短暂，2008年年底，政府推出4万亿全面经济刺激计划，房价又开始缓慢上涨，并在随后的几年里屡创新高。 这段历史，三个会议室里没人能看得透彻，但刘杨知道，他前世可是亲眼见证了这一轮波澜壮阔的房地产大牛市，他也知道，二季度拿地，就是抢在政策风暴来临前的最后一次饕餮盛宴。 "经过投资部的再三筛选，"刘永卓的声音继续在会议室里回荡，"文旅集团本次将在金陵、杭市和苏市三城参与六块土地的公开竞拍。" 大屏幕上的Excel表格自动滚动，六块土地的详细信息和现场航拍图逐一展开。 "首先是金陵市，总共有三块土地。"刘永卓侧过身，用手中的激光笔圈了一下，"四月份将推出北方光电地块，位于金陵核心区域秦淮区的秦虹路，已经完成了土地收储和污染治理，出让面积14.11万平方米，总建筑面积约34.3万平方米，起拍底价8.85亿，地块条件相对成熟，周边规划了地铁站点，商业和教育配套，是金陵二季度最值得拿的优质住宅用地之一。" 他说完喘了一口气，扫了一下华东公司会议室里的反应，继续往下说道："五月份，金陵玄武韦陀巷地块，出让面积11.2万平方米，总建筑面积约17.92万平方米，是典型的低密度住宅用地，适合做高端改善型产品。起拍底价8.49亿，位置在紫金山脚下，周边环境很好，离紫金山不远，未来溢价空间大，但是需要提醒各位的是......" 他重点强调道："目前我们得到的消息是至少有三家已经在做前期的产品方案了，其中有两家是国央企，所以到时候去拍的话，竞争会非常激烈，要做好溢价的心理准备。" 刘永卓点了一下激光笔，翻到下一页继续汇报道："金陵的第三块地，六月份鼓楼凤凰西街地块，出让面积17万平方米，总建筑面积约57万平方米，起拍底价2个亿。" 这个数字报出来的时候，会场的所有人都皱起了眉头，主要是这个单价低到有些反常了，按正常市价来算，金陵主城的土地楼面价无论如何都不该是这个水平。 刘永卓早就料到这个数字会带来的反应，不急不慢地解释道："总价低的原因是这块地不是净地，地上附着成片的老城区居民楼和工业厂房，开发商除了土地出让金之外，还需要负责前期的征拆工作和居民安置，以及无偿修建一座24班小学，所以这块地的实际拿地成本并不低，真实综合楼面价将超过2000元/m2。" “这些倒是次要的，主要是该片区涉及老干部宿舍楼，谈判周期预估会拉得很长，不确定性太大，这样导致的结果就是造成大量资金沉淀利息，进一步侵蚀利润。” 刘永卓说的这些确实客观存在，也正是这个原因，多数房地产公司直接选择了放弃，最后被中海捡了一个大漏，虽然遇到了钉子户，开发周期延误了三年，但2010年开盘时，正好赶上了房价大涨，2.6万/m2的均价，直接让中海吃得满嘴流油...... 刘杨作为一个重生者，绝对不可能放过这个机会！ 刘永卓接着翻到下一页继续汇报道："杭市，五月份拱墅和睦地块，出让面积8.27万平方米，总建筑面积约19万平方米，起拍底价4.76亿，地块属于城东近郊，本土房企基本持观望态度，竞争压力偏小，不过......听说万柯有意参与竞拍，届时难免一番竞价。” 他说完不等众人反应，继续翻到下一页："苏州共有两块地，第一块，五月份金鸡湖东大型住宅用地，出让面积21.4万平方米，总建筑面积约44.7万平方米，起拍底价5.78亿。 “目前仅中海有意向参与，其他房企都不看好湖东未来的发展，觉得太偏......但作为苏州工业园区目前可出让的为数不多的大体量住宅地块，我们建议可以拿下，充当集团的土地储备。” 这块地，一开始投资部直接放弃的，是刘杨强行捞了上来，因为这块地的战略意义不仅仅是土地储备，而是华东公司在苏市的标杆性项目，对后续在苏州继续拿地会形成很强的品牌背书效应，前世中海正因为拿下这块地，结合以后拍下的南地块，活生生拼出了金鸡湖湖东百万方大盘。&#3